Экономика Германии процветает и стимулирует рынок недвижимости. С 2009 года, начала нового цикла развития сектора недвижимости, стоимость квадратного метра в отдельных регионах страны увеличилась вдвое. В целом средняя стоимость жилья по рынку неуклонно стремится вверх: по результатам оценки Ассоциации Pfandbrief, этот показатель составляет приблизительно 5,5% в год. При этом по структуре предложений низкобюджетный сегмент заметно преобладает, что в большей степени обусловлено региональным разделением спроса на недвижимость.
Обилие предложений недорогой недвижимости в Германии характерно для сельских регионов, где ликвидность объектов крайне низка. Причиной этого является демографическая составляющая данных регионов и внутренняя миграция населения в городские агломерации и крупные мегаполисы. Чаще всего недвижимость в Германии продается недорого ввиду своего местоположения, отсутствия рабочих мест и недостаточно развитой инфраструктуры местности.
Дешевизна продаваемых объектов недвижимости в крупных городах Германии или приближенных к ним агломерациях объясняется существованием целого ряда не всегда явных обстоятельств – наличием обременений, ветхим состоянием, низким уровнем комфорта и значительными ограничениями в возможностях реконструкции, высоким расходами на содержание жилья (часто – затратами на отопление; многие старые дома имеют угольное и дровяное отопление, а инженерное проектирование и последующая оплата новой системы весьма затратны для больших площадей) и др.
Поэтому к приобретению недорогой недвижимости в Германии как к инструменту сохранения и приумножения денежных средств следует отнестись исключительно предусмотрительно. Консультации независимого юриста, компетентного риэлтора могут предотвратить неоправданные риски при инвестировании в жилье.
Цены на немецкое жилье в 2018 году
Прежде чем разбираться в причинах предложений низкобюджетного жилья и потенциальных рисках инвесторов, представим общий обзор цен на недвижимость в Германии. Ежегодные аналитические отчеты авторитетных организаций подтверждают, что уровень цен на немецком рынке недвижимости остается высоким, а рост составляет в среднем 8–9% в год во Франкфурте-на-Майне и Гамбурге, 15% – в Берлине и Мюнхене.
Цены в евро за 1 квадратный метр в кондоминиумах (2018 год):
- Франкфурт 3267;
- Штутгарт 3111;
- Мюнхен 6085;
- Берлин 3799;
- Дрезден 2296;
- Ганновер 2240;
- Гамбург 3851;
- Дюссельдорф 2701;
- Кельн 2744;
- Дортмунд 1450;
Согласно прогнозам Дойче Банка, тенденция к росту цен продолжится в течение нескольких лет, по крайней мере, в большинстве крупных городов Германии. Берлин, Франкфурт и Мюнхен – лидеры Европы по росту цен на недвижимость. В Штутгарте, Дюссельдорфе и Гамбурге цены также увеличиваются, но не такими значительными темпами, однако наблюдается существенный рост арендных ставок. Так, в Штутгарте арендная плата с 2009 года поднялась на 63%. В таких городах, как Бремен, Дрезден, Ганновер, рост цен умеренный и составляет примерно 4,5% в год.
Региональное распределение по числу предложений недорогой недвижимости в Германии
При общей тенденции роста цен рынок недвижимости все же оставляет возможность купить недорогую недвижимость в Германии. По объему предложений в низкобюджетном сегменте лидирует бывшая территория ГДР (6 федеральных земель – Мекленбург, Бранденбург, Берлин, Саксония-Анхальт, Саксония, Тюрингия). В этом регионе нередко проводятся распродажи объектов недвижимости, находившихся на балансе города.
Предложения недорогой недвижимости в Германии встречаются в районах Северный Рейн-Вестфалия, в городах Дрезден и Лейпциг. Ценообразование, прежде всего, связано с низкими спросом на жилье и ростом населения в данных областях, отсутствием проблемы «нехватки» жилья. Самые бюджетные варианты массового сегмента встречаются в горных и сельских районах Германии.
Причины продажи недорогой недвижимости в Германии
Как мы уже говорили, перед покупкой недвижимости в Германии следует в первую очередь проанализировать географическое расположение объекта – местонахождение дома или квартиры вдалеке «от цивилизации» может сыграть решающую роль в целесообразности инвестиций. Ликвидные лоты в низкобюджетном сегменте рынка находятся в большом дефиците. А вот причинами продажи низкокачественных объектов в Германии служат:
- расположение на окраинах городов или в отдаленной местности;
- расположение в районах с малым ростом населения;
- необходимость капитального ремонта;
- маленькая площадь или жилая площадь в гостиничных комплексах, комплексах типа общежитий;
- наличие обременений и непогашенных обязательств;
- проживание в объекте арендаторов – в этом случае права арендаторов находятся под охраной закона;
- нахождение на аукционе.
Аукционы проводятся региональными судами. Цена аукционных объектов может быть ниже среднерыночной на 70%. В большинстве случаев это квартиры должников или не имеющие собственников, т.е. неликвидные объекты, требующие серьезной реставрации и вложения значительных средств в ремонт. Перечни таких объектов представлены в региональных судах.
Распространенной причиной продажи недвижимости по низкой цене является тип застройки (например, фахверк) или внесение объекта в реестр памятников архитектуры, которые охраняются государством. В последнем случае накладываются серьезные ограничения на ремонт и реконструкцию. Перепланировка, ремонт фасадов, отопительной системы могут производиться только по разрешению соответствующих органов, а ремонтными работами должны заниматься сертифицированные специалисты. Однако, несмотря на финансовую поддержку государства в реконструкции данного сектора, затраты на ремонт приобретенного «памятника архитектуры» могут в несколько раз превышать стоимость самого объекта.
Особенности дешевой недвижимости в Германии
Причинами назначения невысокой цены на продаваемый объект недвижимости в Германии могут служить не только технические и географические факторы, но и другие обстоятельства, о которых потенциальный покупатель может быть не осведомлен.
- В предлагаемой к продаже квартире проживает арендатор.
Нередко на рынке недорогой недвижимости Германии можно встретить предложения квартир или домов, занятых арендаторами. Постояльца, который проживает в квартире или доме длительное время и имеет бессрочный договор аренды, выселить довольно сложно. Права арендаторов в Германии в ситуации долгосрочной аренды строго охраняются законодательством. По закону для выселения арендатора требуется 1 год, в течение которого он может найти себе новое жилье для аренды. При этом арендатор может запросить достаточно крупную сумму «отступных» за переезд. Если арендатор является недееспособным, он имеет право обратиться в суд, который часто принимает сторону жильца и принуждает хозяина не выселять постояльца.
- Объекты обременены непогашенными долгами или обязательствами по выплатам.
Иногда причиной низкой стоимости недвижимости являются непогашенные долговые обязательства. На отчуждение такого объекта необходимо получить согласие банка и работника, ведущего процедуру банкротства должника (Insolvenzverwalter). После получения документы покупатель вносится в поземельную книгу, как новый собственник объекта.
Примеры бюджетных вариантов
Несколько примеров из существующих предложений позволяют понять причины заниженной ценности активов.
Восточная Германия
- Тюрингия, поселок Лихте, дом в 3 этажа, 240 кв. м, €9000. После пожара, необходимо восстановление.
- Саксония, Райхенбах-им-Фогтланд, дом в 2 этажа, 85 кв. м, €24 000. Требуется ремонт.
- Лейпциг, 2-комнатная квартира, 53,4 кв. м, €80 000. В квартире проживает арендатор.
Западная Германия
- Северный Рейн-Вестфалия, Дуйсбург, 3-комнатная квартира, 59 кв. м, €42 000. В квартире проживают арендаторы.
- Дюссельдорф, 1-комнатная квартира в новом доме, €72 000. Сдана в бессрочную аренду.
Возможные цели покупки объектов недвижимости по низкой цене
Несмотря на не слишком оптимистичную оценку рынка низкобюджетного жилья Германии в настоящий момент, можно предполагать увеличение стоимости объекта в перспективе, и, таким образом, покупка недорогой квартиры или дома (после тщательно проведенной предварительной экспертизы) поможет создать ряд важных и полезных обстоятельств, среди которых:
- престижность покупки немецкой недвижимости;
- защита капитала от инфляции;
- преимущество при запросе вида на жительство Германии;
- получение стабильного дохода в случае сдачи объекта в аренду.
Источник: justreal.ru
